КРЕДИТ НА КАПРЕМОНТ

В странах Восточной Европы и Балтии, как и в Узбекистане, средств собственников, квартир и бюджетных денег обычно не хватает на то, чтобы быстро выполнить большие объемы работ по ремонту и модернизации дома. Поэтому важным финансовым источником являются кредиты, выдаваемые собственникам, товариществам и управляющим организациям. Для решения задач поддержки этой сферы, думается, опыт других стран будет очень полезен.

Словакия. Государственный фонд развития жилья с 2003 года предоставляет ТСЖ льготные кредиты на устранение конструкционных недостатков, улучшение внешнего вида и качества, тепловую защиту многоквартирных и индивидуальных жилых домов. Кредит выдается в размере до 80% полной стоимости проекта на срок до 20 лет (с ограничением максимальной суммы в расчете на одну квартиру) под 3,3% годовых, если этот проект включен в государственную программу обновления жилищного фонда, или на срок от 10 до 20 лет под 4,9 - 6,5% годовых. Требованием к проекту по ремонту или модернизации дома для получения льготного кредита является достижение как минимум 20-процентной экономии энергии по сравнению с ее расчетным расходом (при условии, что после его реализации расход энергии на отопление здания не превысит нормы, установленной специальным предписанием). Кроме того, в Словакии при поддержке государства широкое развитие получила система строительных сбережений, которая первоначально была ориентирована на граждан, а с 1999 года распространилась и на юридические лица, включая ТСЖ. Товарищества, как и остальные сберегатели, имеют право на получение льготного кредита в сберегательном строительном банке после накопления в нем установленной суммы. Средства, хранящиеся на банковском счете товарищества, законодательно защищены так же, как и накопления граждан.

Венгрия. В Венгрии действует большое количество национальных и иностранных банков, которые предоставляют кредиты для домовладельческих товариществ на выгодных условиях под 6-10% годовых.

Латвия. Банки Латвии предоставляют обществам владельцев квартир, кооперативам, частным и муниципальным предприятиям по управлению домами займы на ремонт, реконструкцию, реставрацию и повышение энергоэффективности общего имущества в многоквартирных домах (утепление дома, замена кровли, модернизация тепловых узлов, замена систем канализации, электрооборудования и проводки, ремонт фасадов и подъездов и т.п.). Сумма кредита составляет до 100% стоимости проводимых работ, и выдается он максимум на 12 лет.

ОДИН БАНК НА ВСЕ КРЕДИТЫ

Кредиты коммерческих банков расширяют возможности развития жилищного сектора Эстонии. Их доля составляет примерно 50-60% всех кредитов, выданных в жилищной сфере за последние годы, и 10-12% общего кредитного портфеля коммерцбанков. В 2001-2006 годы банки Эстонии выдали квартирным товариществам более двух тысяч кредитов. Свыше четверти товариществ страны воспользовались ими для ремонта домов.

УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КРЕДИТА

В Эстонии, чтобы получить кредит в банке на капремонт или модернизацию жилья, квартирное товарищество должно отвечать ряду условий.

Во-первых, оно должно быть зарегистрировано не позднее, чем за 6 месяцев до подачи в банк ходатайства о кредите, то есть иметь историю, связанную со сбором платежей, оплатой услуг и т.п.

Во-вторых, решение о проведении капремонта или модернизации дома и привлечении заемных средств должно быть принято общим собранием собственников квартир, протокол которого должен содержать решения по следующим вопросам:

- о проведении капремонта;

- об утверждении сметы капремонта;

- о размере собственных вложений квартирного товарищества в финансирование капремонта;

- о привлечении банковских заемных средств; - о создании ремонтного фонда и утверждении размера ежемесячного взноса в него. (Ремонтный фонд не является накопительным или резервным фондом. Это субсчет товарищества, на который производятся ежемесячные отчисления и с которого оплачиваются все ремонтные работы, включая текущие и капитальные, а также все расходы по возврату кредита);

- о порядке взыскания потенциальных задолженностей. Как правило, банки стимулируют товарищества самостоятельно добиваться максимального сбора платежей в ремонтный фонд и разбираться с неплательщиками.

В-третьих, товарищество должно самостоятельно профинансировать не менее 10% стоимости капремонта. Банк может отказаться от требования софинансирования, если товарищество за счет собственных средств уже выполнило ремонтные работы как минимум в том же объеме.

Кроме того, задолженность собственников помещений в среднем не должна превышать 10% общей суммы месячных платежей на содержание общего имущества (включая отчисления в ремонтный фонд)и коммунальные услуги. (Это одно из самых важных условий. Чем меньше задолженность по платежам в товариществе, тем ниже риск невозврата кредита). Квартирное товарищество не должно иметь задолженностей и по платежам за коммунальные услуги перед коммунальными организациями. Это также важное условие, так как денег на счете товарищества после выплаты по кредиту обязательно должно хватать на оплату коммунальных услуг, иначе подача тепла, воды или электроэнергии может быть прекращена. ТСЖ должно открыть счет в банке, предоставляющем кредит на капремонт, через который в течение кредитного периода вести все расчеты по своим платежам, включая платежи за коммунальные услуги. Раз в месяц банк безакцептно снимает со счета товарищества сумму ежемесячного платежа в счет погашения кредита. Таким образом, фактическим "залогом" квартирного товарищества в банке является его текущий счет.

После получения кредита здание должно быть застраховано от пожара, аварий водопроводных сетей, природных катастроф и вандализма.

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ЗАЙМА

Для получения кредита на капремонт или модернизацию жилья товарищество должно представить в банк следующие документы:

- ходатайство о получении кредита

(по форме, разработанной банком);

- протокол общего собрания членов товарищества с решениями о проведении капремонта и привлечении заемных средств, с подписями присутствовавших собственников;

- выписка из регистра зданий о собственниках квартир в доме;

- бухгалтерский баланс товарищества или отчет о прибылях и убытках, а также смета на текущий год;

- отчет о ежемесячных платежах собственниками квартир в ремонтный фонд за прошедшие 6 месяцев с указанием задолженности каждого из них;

- справки об отсутствии задолженностей из организаций, оказывающих коммунальные услуги, или квитанции оплаченных счетов за 6 месяцев;

- акт экспертизы технического состояния дома и/или энергоаудит дома;

- краткое описание проекта, план проведения и бюджет капитального ремонта (модернизации) дома;

- устав квартирного товарищества;

- выписка из регистра некоммерческих объединений или свидетельство о регистрации квартирного товарищества, содержащие информацию о членах правления и лицах, имеющих право подписи от имени квартирного сообщества;

- выписка из банковского счета (отчет о транзакциях) товарищества за последние 6 месяцев (если оно не является клиентом банка, предоставляющего кредит).

КРЕДИТНЫЙ ПРОДУКТ

Примером кредитного продукта, предоставляемого эстонскими банками квартирным товариществам для финансирования капремонтов, служат условия банка "SEB Eesti Uhisbank" - одного из самых активных участников на рынке кредитов.

Обеспечение кредита. Ни залога квартир, ни поручительства собственников не требуется. Законодательством установлено, что при проведении капремонта все собственники квартир обязаны возмещать товариществу понесенные расходы. Отсюда вытекает требование товарищества к собственникам квартир. Поэтому общее собрание должно принять решение о порядке взыскания потенциальных задолженностей. Для ТСЖ только в отдельных случаях требуется гарантия государственного агентства "KredEx". Если кредит для ремонта дома, в котором не создано товарищество, берет управляющая организация, то банк требует гарантию агентства "KredEx". Сумма кредита. Минимальная сумма кредита, предоставляемого товариществу, составляет 30 тысяч эстонских крон (свыше 2 800 долларов США). Максимальная сумма кредита - до 1 000 крон (около 95 долларов США) на один квадратный метр общей площади квартир. Учитывая, что площадь среднего многоквартирного дома в Таллине составляет 2 000-4 000 квадратных метров, что товарищество способно получить максимальный кредит на сумму, эквивалентную 160 000 -320 000 долларов США. Наиболее востребованы кредиты на сумму, эквивалентную 45 000 - 55 000 долларов, получаемые на утепление торцевых стен панельных домов. Срок предоставления кредита. Кредит на капремонт может быть предоставлен товариществу на 10-15 лет. Наиболее востребованы займы, погашение которых происходит в срок до 6-8 лет.

Процентная ставка. Она определяется на основании показателя euribor - ставки межбанковского кредитования пяти наиболее крупных банков Евросоюза. Маржа банка-кредитора - около 1,5%. Учитывая, что в 2006 году euribor составлял 4-4,5%, процентные ставки по кредитам квартирным товариществам составляли 5,5-6%, в начале 2007 года она равнялась 6,5%. Плата за оформление кредита составляет 1% от суммы займа. Но если товарищество ходатайствует о получении более крупного кредита, плата за оформление может быть меньше.

("Налоговые и таможенные вести", 7 декабря 2007 года).

gazetachirchk@mail.ru