|
КТО ХОЗЯИН В ТЧСЖ?
Вопрос не праздный, потому что до сих пор многие считают, что содержать дом должен кто-то другой, только не они. Однако в законе "О товариществах частных собственников жилья" четко определено, что собственники квартир, а не хокимият, куда они часто жалуются, отвечают за состояние своего дома. Государство постепенно отходит от опеки ТЧСЖ, передавая им полномочия и ответственность за свои дома. Мало кто задумывается, что, ремонтируя крышу, подвал, подъезды, внутридомовые сети, мы повышаем рыночную стоимость своего имущества. Обратите внимание, как изменился подход к оценке квартиры. При продаже квартиры многих покупателей уже не волнует, какой в ней ремонт, - они предпочитают сделать его по своему усмотрению. Их больше интересует тепло ли в доме зимой, не текут ли трубы, крыша, сухой ли подвал, в каком состоянии подъезд, то есть состояние общего имущества. Средства, которые мы вкладываем в содержание дома и его ремонт, не только повышают комфортность проживания, но и увеличивают стоимость квартиры. А цены на жилье в Чирчике в последнее время резко скакнули вверх. Это факт. Для чего создаются товарищества частных собственников жилья? Закон трактует, что создание ТЧСЖ - это способ реализации права собственников на совместное управление общим имуществом, которые вправе принимать самостоятельные решения по его содержанию, в том числе выбирать способ управления, обслуживания и ремонта. Общее имущество в многоквартирном доме нельзя разделить на доли в натуре, поэтому никто из собственников единолично не может управлять своей отдельной долей. Оно должно управляться одним способом, а решения, касающиеся общего имущества, должны приниматься собственниками совместно (большинством голосов). Это значит - принимать сообща решения, совместно нести расходы по содержанию общего имущества.
Так кто же в ТЧСЖ хозяин? Правление ТЧСЖ или владельцы квартир? Собственники жилья плохо знают свои права и обязанности, и это главная причина жилищных проблем и неурядиц. Из-за правовой неосведомленности жителей правление ТЧСЖ существуют отдельно, а квартировладельцы- отдельно. Люди до сих пор плохо понимают, что товарищество - это они сами, а руководители ТЧСЖ - такие же жители, как они, их соседи, которых они избирают, доверяя им управлять своим общим имуществом. Не понимают и иные руководители ТЧСЖ, что они, в общем-то, наняты на работу и должны прежде всего отвечать за результаты своей работы перед общим собранием собственников.
Закон "О товариществах частных собственников жилья" четко определяет, что хозяева ТЧСЖ - владельцы квартир на правах долевого участия. А правление ТЧСЖ - исполнительный орган, которому члены товарищества доверили управлять своим имуществом. Вот этот принципиально важный аспект во взаимоотношениях, который ни те, ни другие зачастую не берут во внимание. Люди отстранены, равнодушны, не верят в перемены. Считают, что изменить что-то в их доме могут только жалобы в хокимият, другие инстанции. Давно известно, что тяжелее всего переменам поддаются психология, сознание людей. Вот на этом - самом трудном - и должны сконцентрировать свою работу ассоциация ТЧСЖ и махаллинские комитеты.
Во многих домах на первых этажах оборудованы и работают магазины, кафе, клубы игровых автоматов, компьютерные клубы и т.д., т.е. эти помещения относятся к нежилым. В законе "О товариществах частных собственников жилья" право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме распространяется и на собственников нежилых помещений. Статья 6 устанавливает, что собственник нежилого помещения является участником долевой собственности на общее имущество и обязан нести общие расходы по его содержанию и ремонту.
У многих товариществ возникают разногласия с собственниками нежилых помещений по этому вопросу. Кому-то удается заключить с ними договоры, кому-то - нет. И чаще всего камнем преткновения являются размеры взносов, в пять-десять раз превышающие взносы на содержание общего имущества собственников квартир.
Однако статья 30 закона "О товариществах частных собственников жилья" уравнивает обязанности собственников жилых и нежилых помещений, которые должны совместно нести расходы по содержанию общего имущества в соответствии с их долей в общей собственности. Эта доля определяется пропорционально площади помещения собственника жилого или нежилого помещения в общей площади дома. То есть все расходы по дому делятся на всех собственников.
Однако бывают случаи, когда собственники нежилых помещений хотят сделать для дома больше, чем простое внесение установленного размера взносов. И такие случаи уже есть. Статья 37 закона "О товариществах частных собственников жилья" предусматривает, что денежные средства товарищества могут включать добровольные пожертвования юридических и физических лиц.
В редакцию нередко обращаются с жалобами на то или иное товарищество. И председатель не работает, и воруют, и ничего в их доме не сделали, а деньги дели неизвестно куда. Требуют наказать, уволить и т.д. Но путем ультиматумов, жалоб и требований мало что можно изменить. Желая добиться положительных результатов, надо идти к цели самим. Механизм, как это сделать, предусматривает закон "О товариществах частных собственников жилья".
Прежде всего, следует собрать собрание, на котором заслушать отчет руководства ТЧСЖ. Можно поставить и вопрос о его переизбрании. Вопрос лишь в том, что активность самих квартировладельцев еще очень низка. Мало кому хочется заниматься этими делами, тратить свое драгоценное время. Лучше уж пойти по более легкому пути - жаловаться и критиковать. Это ведь гораздо легче, чем брать на себя ответственность. А в таком деле, безусловно, нужен лидер, причем умеющий разобраться в бухгалтерии, экономике, а также владеющий правовыми основами.
Часто квартировладельцы сетуют, что собрания членов ТЧСЖ проводятся от случая к случаю и их об этом не извещают, интересы жителей домов не учитываются, а решения, принятые правлением, не доводятся до сведения членов ТЧСЖ. Это прямое нарушение законодательства. Статья 25 закона "О товариществах частных собственников жилья" предусматривает систематическую отчетность правления перед членами ТЧСЖ не реже одного раза в три месяца. Если товарищество объединяет квартировладельцев нескольких домов, правление обязано отчитываться перед собранием собственников помещений каждого дома. Об этом говорится в статье 23 закона "О товариществах частных собственников жилья". Кроме того, в соответствии со статьей 24 закона члены товарищества могут принимать участие в заседаниях правления ТЧСЖ с правом совещательного голоса.
Много вопросов возникает у членов товариществ и с ростом размеров взносов. Как правило, они возникают из-за того, что руководители ТЧСЖ не считают своей обязанностью разъяснять людям, из чего складываются эти тарифы. Чтобы исключить столкновение интересов, собственникам жилья необходимо разъяснять каждую позицию плана работ, сметы доходов и расходов.
Многие считают, если дом старый, с текущими крышами, трубами и подвалами, то тогда за что платить? Взносы на содержание общего имущества в нем не должны быть высокими, считают люди. Это принципиально неверное мнение. Дом, находящийся в плохом техническом состоянии, затрат требует больше, чем многоэтажка, в которой все в порядке.
Спроецируйте эту ситуацию на свою квартиру. Если она запущена, давно не приводилась в порядок, то в ее ремонт надо вложить значительно больше средств. Немало их уходит и на латание дыр: там - кран сорвало, здесь - штукатурка отвалилась. Тот же подход, когда речь идет о содержании общего имущества. Если в доме необходимо произвести много первоочередных неотложных работ, но жители не хотят вкладывать в них деньги, то упрекать в этом надо только себя. Как в своей квартире: нет денег - нет ремонта.
На общем собрании ТЧСЖ люди должны сами выбирать и утверждать перечень работ по дому. Взносы членов товарищества должны покрывать расходы на выполнение утвержденного объема работ. Грамотный председатель ТЧСЖ перед тем, как планировать и представлять их общему собранию для утверждения, соберет информацию о состоянии общего имущества, учтет интересы собственников. При таком подхо¬де, думается, квартировладельцы не будут сомневаться, как используются их деньги и соответствуют ли установленные взносы объему необходимых работ. А потому утвердят их размер решением общего собрания.
Если жители хотят видеть в своем доме перемены, они должны сами определять приоритетные работы, утверждать затраты на их выполнение, решать, как их выполнять: штатным персоналом ТЧСЖ, привлекать профессионалов или своими силами. Если люди считают, что затраты на запланированные работы слишком высоки, а значит, высокими получаются и обязательные взносы, то они могут скорректировать план работ, подумать, как удешевить их: то ли что-то отложить на более поздний срок, то ли попытаться снизить затраты. Например, мож¬но отказаться от услуг профессиональной компании и выполнить несложные рабо¬ты методом хашара.
Статья 30 закона "О товариществах частных собственников жилья" устанавливает, что в отдельных случаях общее собрание может принять решение о замене оплаты взносов наличными на другие виды участия в общих расходах. Например, член ТЧСЖ может выполнить какие-то работы по улучшению содержания общего имущества в доме или покрыть часть обязательных взносов строительными материалами и так далее.
Расходы товарищества должны быть уравновешены доходами (взносами) на содержание общего имущества. Если взносов поступило меньше, чем запланировано работ, то их не на что выполнять. И тут жителям надо посмотреть, кто месяцами не вносит обязательные взносы и спросить прежде всего с них.
Конечно, когда руководители товарищества не заботятся о том, чтобы общее имущество в доверенных им домах было в исправном состоянии, это вызывает справедливое возмущение людей. Но и в этом случае законодательство предоставляет жильцам возмож¬ность изменить ситуацию.
А как проверить деятельность ТЧСЖ? Для этого на общем собрании избирается ревизионная комиссия, включающая не менее трех членов ТЧСЖ, на срок не более чем два года для проверки финансово-хозяйственной деятельности товарищества. Иногда члены товарищества жалуются, что они не избирали ревизионную комиссию, что она работает субъективно и нельзя доверять результатам проверки. В таких случаях статья 27 закона "О товариществах частных собственников жилья" предусматривает, что общее собрание вправе привлекать к проверке финансово-хозяйственной деятельности ТЧСЖ аудиторскую организацию.
Законодательством предусмотрено и решение многих других вопросов, возникающих в ходе реформы жилищно-коммунального хозяйства. Главное - не быть сторонним наблюдателем, активнее участвовать в жизни общества и тогда быстрее будут получены результаты, которых мы все так ждем.
В. ПАВЛОВСКАЯ.
gazetachirchik@mail.ru
|
|